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香港家書

主持人:蕭洛汶
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前長遠房屋策略督導委員會成員許智文──政府已奠定房屋問題解決基礎
** 標題由編輯所加



各位同學:


                上星期我在開學前 與你們一起談談各自的煩惱, 你們不但對畢業後就業與前途發展路有些迷茫,而且談到很多關於香港房屋市場的疑問。


                土地短缺以致房屋問題令市民難以擁有一個安樂窩,一直是社會的焦點。對於現時樓市的看法,我認為是有不明朗性,原因是美國加息和樓市風險性增加,為市場帶來變化。


                首先,私人住宅樓價持續高企。根據調查機構Demographia發表的一份問卷調查報告,對比全球87個地區,香港2016年第3季的數據,顯示本港樓價中位數是港人收入中位數的19倍,創全球最貴、亦是有紀錄以來11年新高。例如有一位畢業生美琪跟我談及她的置業問題,她指出樓價這麼高,如果買樓面對巨大的困難,需要二十多年蓄和父母幫助才有機會成為業主。


                第二,雖然今年政府訂立的房屋供應量已達標,但如何追回10年內欠缺的供應,以及房屋質素都是重要議題。由2014年至2016年,供應房屋的土地已達到政府所訂立建18,000 個單位的目標,可是於2004年至2012年期間,開發土地進度緩慢,造成今天嚴重缺地的情況。這8年的平均供應量只有11,700個單位,離目標單位總數還差多過50%距離。政府該如何填補期間共欠的7萬個單位,便需靠下屆政府的妥善安排。


                近年新落成的大廈單位總數雖然增加了,但樓面面積卻沒有同步增加。最新推出的私人住宅單位呎數越賣越細,還有些只有百多尺的「劏房屋」,成為一時話題。根據差餉物業估價署數據,於上年度,面積431方呎以下的單位落成量達3,116個單位,佔整體落成量25.8%,比例創近22年新高,可見私人一手住宅趨向「劏房化」。


                 第三,目前公屋輪候冊人數已突破二十八萬大關,輪候時間由原來約三年大幅增至逾四年半,輪候市民變得十分焦急。特別是年輕人,私樓樓價高昂,負擔不起,又要等很長的時間才可上樓。於是很多人便要租住劏房作容身之處,大大影響生活質素。


                回顧過去五年內政府曾推出優化土地供應策略,以短、中、長期方案來改善此問題,短期方面,把住宅物業印花稅其中一項增至15%,目的是打擊三種非自住的買家,包括外來、投資及炒賣買家。政府也曾推行港人港地和白居易等政策讓更多住宅預留給香港人。長期方面,政府構思在維港以外填海、發展岩洞,重建舊區、更改土地用途以及重用前石礦場等。我認為這些政策一定程度上增加土地和房屋供應,滿足更多市民買樓得需要,但未「上車」的市民仍然非常憂慮。對比五年前,現屆政府已落實了覓地找屋,我覺得房屋問題雖然未完全解決,但可以說基礎已奠定了。


                因此,為解決燃眉之急,政府於剛推出的施政報告列出一系列房屋政策,希望能撫平市民急切上車的心情,政府考慮發展洪水橋新發展區和新市鎮擴展計劃,並規劃把郊野公園外圍生態價值較低的綠化帶或閒置土地建屋。我認為尋找新土地開發,針對現時土地緊拙的問題是可行的,同時在土地開發時應保留高生態價值的動植物,希望在發展過程中,可達至經濟與環境取得平衡。在選址上,政府在任何土地都應選擇一些交通方便的地點,有完善的基建配套,為市民帶來一個舒適的居所。而且政府推出政策時,應與市民討論、 協商,達成共識,了解各持份者看法,為廣大市民謀取福祉。


                未來二、三十年房屋供應的長遠規劃必需要切實做好,各界可從多方面探討香港房屋問題,如社會架構、經濟、民生各方面著手,提出利弊,社會應在平衡各方利益後取捨,為香港未來住房需要作充足的準備及安排。


                同學們深入了解香港房屋問題後,盼望將來你們投身房產業界,多思考並提出一些有建設性的方案,共同解決房屋問題,引領香港走出這困境。


                祝新年快樂、學業進步!

                                                                                                                                                                                                                                                                許智文教授

                                                                                                                                                                                                                                                            2017年1月21日